Le crédit bail immobilier : quelques principes

Le crédit bail immobilier

Déduction des loyers

Avec le crédit bail immobilier, les loyers versés sont en principe intégralement déductibles. Toutefois, lorsque le prix de levée de l’option est inférieur au coût d’acquisition du terrain par le bailleur, la fraction des loyers égale à la différence constatée entre ces deux sommes est exclue des charges déductibles en fin de contrat.

C’est le crédit-bailleur qui fournit les renseignements nécessaires, le crédit-preneur devant pour sa part établir un tableau récapitulatif de la quote-part non déductible des dernières échéances. Pour les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés, les loyers afférents aux opérations de crédit-bail sont pris en compte au titre du dispositif de limitation de la déductibilité des charges financières.

1. Les préloyers versés par le preneur qui correspondent aux charges financières supportées par la société de crédit-bail au cours de la période de construction de l’immeuble sont déductibles du résultat imposable dès qu’ils sont dus.
2. Une règle spéciale est prévue pour les opérations portant sur des immeubles achevés après le 31/12/95 et affectés à titre principal à usage de bureaux en IDF, qui entrent dans le champ d’application de la taxe sur les bureaux et qui ne sont situés ni dans les ZRU ni dans les zones d’aide à finalité régionale : la déduction de la quote-part des loyers correspondant à l’amortissement financier du coût de l’investissement est limitée au montant des frais d’acquisition de l’immeuble et de l’amortissement technique que le crédit-preneur aurait pu pratiquer s’il avait été propriétaire de l’immeuble. Les parties sont libres de définir l’affectation des loyers réintégrés : elles peuvent en particulier prévoir qu’ils correspondent prioritairement au financement des constructions.

Exemple

Un contrat de crédit-bail immobilier est conclu le 1^er janvier N pour une durée de 15 ans pour l’acquisition d’un immeuble dont les constructions ont une durée normale d’utilisation de 20 ans ;

• prix d’acquisition de l’immeuble (A)             : 300 000 €
• prix des constructions                                   : 255 000 €
• prix du terrain                                                :  45 000 €
• frais d’acquisition (B)                                    :  24 000 €
• prix de levée de l’option (C)                          :  30 000 €

Solution

La fraction du financement que le crédit-bailleur peut répercuter sur le crédit-preneur dans le montant des loyers est égale à la différence existant entre le prix de revient de l’immeuble (A + B) et le prix convenu pour la cession de l’immeuble à l’issue du contrat (C), soit 294 000 €. Le plan d’amortissement de cette fraction de financement et la détermination de la quote-part des loyers non déductibles qui en résultent peuvent être présentés comme suit :

Inst. 12 décembre 1995, 4 A-6-95 n° 28 ; D. adm. 4 B-2411 n° 11, 7 juin 1999 ; D. adm. 4 A-2173 n° 26, 9 mars 2001 ; BOI-BIC-PVMV-40-50-10 n° 40

Cession du contrat avant l’échéance

Lorsque le contrat est cédé par le souscripteur initial, le montant de la plus-value réalisée correspond en principe au prix de cession. La fraction des loyers exclue des charges déductibles, vient toutefois en diminution de la plus-value imposable.

Pour les entreprises soumises à l’IS, le montant total de cette plus-value est compris dans le résultat imposable au taux de droit commun.

Pour les entreprises relevant de l’impôt sur le revenu, le régime des plus-values à court terme et à long terme s’applique si le cédant est titulaire du contrat depuis au moins deux ans. La plus-value à court terme correspond à la fraction déduite des loyers pris en compte pour la détermination du prix de vente diminuée des frais d’acquisition de l’immeuble par le bailleur. La plus-value à long terme peut le cas échéant bénéficier de l’abattement visé (§ 18095) si le contrat est détenu depuis plus de cinq ans.

Le cessionnaire du contrat peut amortir son prix d’acquisition selon le mode linéaire, compte tenu de la durée d’amortissement du bien concerné à la date d’acquisition du contrat. Le prix d’acquisition est ventilé entre une fraction représentative des droits sur le terrain et une fraction représentative des droits sur les constructions, selon les modalités prévues par la loi. Les droits afférents au terrain sont assimilés à des éléments non amortissables de l’actif immobilisé.

Acquisition de l’immeuble à l’échéance

L’exercice de l’option d’achat entraîne l’entrée de l’immeuble dans le patrimoine du crédit-preneur, qui doit alors procéder à la réintégration d’une fraction des loyers versés dans les résultats de l’exercice en cours, afin d’être placé dans une situation analogue à celle dans laquelle il se trouverait s’il avait été propriétaire du bien dès la conclusion du contrat. Le prix de revient global de l’ensemble immobilier correspond au prix de levée de l’option augmenté des sommes ainsi réintégrées, de la quote-part de loyer non admise en déduction et, le cas échéant, du prix d’acquisition du contrat. Le prix de revient du terrain acquis coïncide avec son prix d’acquisition par le bailleur. Le surplus du prix de revient global de l’immeuble représente le prix de revient des constructions.

L’amortissement des constructions est effectué selon les règles de droit commun (amortissement par composants), sur la base de leur prix de revient diminué, le cas échéant, des amortissements déjà déduits à raison du contrat.

1. Le montant des réintégrations à effectuer lors de la levée d’option correspond en principe à la différence existant entre : la valeur de l’immeuble lors de la signature du contrat diminuée du prix de levée de l’option
2. et le montant des amortissements que le locataire aurait pu pratiquer s’il avait été propriétaire du bien depuis cette date (compte tenu le cas échéant de l’application de la méthode par composants).

La réintégration à effectuer est diminuée des quotes-parts de loyers non déduites pendant la période de location.

Les PME sont dispensées de toute réintégration à l’échéance lorsqu’elles acquièrent des immeubles à usage industriel ou commercial (y compris les immeubles de bureaux) situés dans les zones d’aide à finalité régionale, les zones de revitalisation rurale et les zones de redynamisation urbaine à l’issue de contrats d’une durée au moins égale à quinze ans conclus entre le 1^er janvier 2007 et le 31 décembre 2014.

L’avantage accordé au titre des contrats conclus depuis le 1^er janvier 2007 est soumis au respect des règles « de minimis »

Les crédits-preneurs soumis aux limites de déduction des loyers de bureaux en Ile-de-France n’ont aucune réintégration à opérer à l’échéance et la durée d’amortissement des constructions correspond à la durée normale d’utilisation restant à courir depuis leur acquisition par le bailleur.

Exemple

Dans l’exemple d’application figurant ci dessus, le montant de la réintégration à effectuer à l’issue de la période de location sera déterminé comme suit :

Valeur de l’immeuble lors de la signature du contrat         : 300 000 €

Amortissements théoriques (255 000/20 × 15)                  : 191 250 €

Valeur nette comptable théorique                                      : 108 750 €

Prix de levée de l’option                                                     :  30 000 €

Différence entre VNC théorique et prix de cession             :  78 750 €

Loyers non déductibles (article 39, 10 du CGI)                   :  15 000 €

Montant de la réintégration                                                 :   63 750 €

Cession de l’immeuble acquis

Lors de la cession de l’immeuble acquis en crédit-bail, la plus-value réalisée est déterminée, conformément au droit commun, par différence entre le prix de vente et le prix de revient minoré des amortissements pratiqués.

Dans les entreprises soumises à l’impôt sur le revenu, la plus-value peut bénéficier du régime des plus-values à long terme avec abattement éventuel lorsque la cession est réalisée plus de deux ans après la date de levée de l’option. Dans ce cas, la plus-value à court terme correspond aux amortissements effectivement déduits, majorés des amortissements techniques que le cédant aurait pu pratiquer s’il avait été propriétaire du bien pendant la période où il a été titulaire du contrat (et le cas échéant des amortissements pratiqués sur le prix d’acquisition des droits représentatifs des constructions si le contrat a été acquis à titre onéreux).

1. En cas de cession d’immeubles de bureaux situés en Ile-de-France acquis à l’échéance de contrats conclus depuis le 1^er janvier 1996, le délai de détention est décompté d’après la date de leur inscription à l’actif du crédit-bailleur.
2. Les opérations de cession sont soumises à des obligations déclaratives particulières.

Cas particulier : sous-location d’immeubles pris en crédit-bail

Le cas envisagé ici est celui des personnes physiques et des sociétés de personnes non passibles de l’impôt sur les sociétés dont les associés sont des personnes physiques, notamment les sociétés civiles immobilières, qui procèdent à la sous-location d’immeubles pris en crédit-bail.

Ces personnes sont imposées dans la catégorie des bénéfices non commerciaux pour les revenus tirés de la sous-location et les loyers qu’elles versent au crédit-bailleur sont soumis aux limites de déduction mentionnées.

Lors de l’exercice de l’option d’achat, les réintégrations mentionnées doivent être effectuées.

Le transfert de propriété de l’immeuble qui résulte de la levée d’option entraîne en outre le changement de régime fiscal du contribuable, du fait de la transformation de l’activité de sous-location en une activité de location relevant des revenus fonciers.

Une plus-value professionnelle imposable doit par suite être constatée à cette date. Le montant de cette plus-value, qui est intégralement à court terme selon l’administration, correspond à la différence entre la valeur vénale de l’immeuble à la date d’exercice de l’option d’achat et son prix de revient. Son imposition peut être reportée, sur demande expresse du contribuable figurant dans l’acte constatant le transfert de propriété de l’immeuble, à la date à laquelle interviendra la transmission de l’immeuble ou la transmission ou le rachat de tout ou partie des titres de la société propriétaire, ou sa dissolution. Cette imposition peut toutefois être évitée en optant pour l’IS avant la date d’échéance du contrat.